Verslag Der Elefantenkäfig Return Visit (YD2M4-R)

Archief uitwisseling | 30 november - 30 december 2012

In navolging van de uitwisseling Der Elefantenkäfig op 12 april 2012 in Keulen organiseerde Architectuur Lokaal een vervolgbezoek over exploitatiemogelijkheden van her te bestemmen gebouwen. Het onderwerp dat tijdens de uitwisseling in Keulen de meeste discussie losmaakte was de constatering dat in Duitsland een voorkeur bestaat voor grote verhuurbare units en dat er weinig ervaring is met vele, kleine huurders. En dat functiemenging in Nederland gebruikelijker is dan in Duitsland, niet alleen met betrekking tot voorzieningen, maar ook met betrekking tot woningen. Voor deze returnvisit werd een dagprogramma samengesteld om enkele voorbeeldprojecten in Nederland te bezoeken.

De deelnemers ontmoetten die dag diverse deskundigen op het gebied van architectuur en projectontwikkeling: Eva de Klerk (projectbooster en fundraiser NDSM), Peter de Bruyn (Dynamo Architecten), Bart Peters en Sebastian Ropers (Werknaam), Sabrina Lindemann (opTrek), Adri Lesuis (locatiemanager BINCK 36, Vestia) en Christopher de Vries (ZUS architecten).

NDSM-werf Amsterdam. Foto Architectuur Lokaal

NDSM-werf Amsterdam. Foto Architectuur Lokaal

NDSM, Amsterdam
Kleinschalige huurcontracten voor de creatieve sector
Indoor urbanism op de NDSM-werf | Kunstenaars nemen het initiatief

Door de deelnemers benoemd tot meest inspirerende project, vanwege de grote verschillen met Duitsland, de totale autonomie van de huurders, en de bijna sprookjesachtige setting in een van de ateliers waar de lunch plaatsvond. Maar ook benoemd tot het project dat de minste aanknopingspunten heeft met de Duitse praktijk. Teveel bottum-up, heel andere afnemers, te kleinschalig, en (voor de Duitsers) een onaantrekkelijk financieel model.

 

Fokker Terminal Den Haag. Foto Architectuur Lokaal

Fokker Terminal Den Haag. Foto Architectuur Lokaal

Fokkerterminal, Den Haag
Grootschalige renovatie en herbestemming
Organische gebiedsontwikkeling op de Binckhorst | Institutionele opdrachtgevers (gemeente, woningcorporatie) nemen het initiatief

Door de deelnemers benoemd tot het meest angstaanjagende project, vanwege de manier waarop  de eerste fase is gefinancierd – klaarblijkelijk door de gemeente opgevat als vrije opdracht aan Werknaam. Werknaam kreeg naar eigen zeggen carte blanche voor de besteding van 1 miljoen euro. Maar ook het meest verrassende project omdat het binnen zo korte tijd zo goed rendeert.

Binck 36 Den Haag. Foto gemeente Den Haag

Binck 36 Den Haag. Foto gemeente Den Haag

Binck 36, Den Haag
Grootschalige renovatie en herbestemming
Institutionele opdrachtgevers (gemeente, woningcorporatie) nemen het initiatief

Meest inzichtelijke project vanwege de ogenschijnlijk vergelijkbare omstandigheden (waarde, locatie, exploitatie). Uit de discussie bleek dat het probleem van leegstand vastgoed in Duitsland aanzienlijk minder urgent is. Het drukt daar de gangbare prijs voor vastgoed niet.

 

 

 

Caballerofabriek, Den Haag. Foto Scagliola Brakkee

Caballerofabriek, Den Haag. Foto Scagliola Brakkee Caballerofabriek, Den Haag

Grootschalige renovatie en herbestemming
Institutionele opdrachtgevers (gemeente, woningcorporatie) nemen het initiatief

Benoemd tot het meest herkenbare project door de Duitse deelnemers vanwege de overeenkomst tussen aanpak (tijdpad, schaal, topdown) en hoogwaardige kwaliteit van het eindresultaat.

Schieblock, Rotterdam. Schieblock, Rotterdam. Foto © 2012 <em> Bart van Damme</em>

Schieblock, Rotterdam. Schieblock, Rotterdam. Foto © 2012 Bart van Damme

 

 

 

Schieblock, Rotterdam
Waardecreatie door bottum-up initiatieven
Het reactiveren van een leeg kantoorpand midden in het centrum | Architecten en de pandeigenaar nemen het initiatief

Benoemd tot het meest controversiële project. Voor de Duitse deelnemers is deze aanpak onbegrijpelijk. Óf je sloopt het pand (een kantoorpand midden in het centrum móet renderen, en zo nee, dan ligt het aan het pand, niet aan de omstandigheden). Of je geeft het een makeover op formaat (restyling binnen en buiten). Geen geld investeren en de omstandigheden het werk laten doen, stuit hen zeer tegen de vastgoedborst.

Conclusies
De discussie bij NDSM spitste zich toe op een aantal technische vragen: Hoe maak je zo’n grote ruimte brandveilig?, hoe selecteer je de huurders en hoe kan de resterende 20.000 m2 worden gebruikt? Bij veel andere projecten ging de discussie over de financiële modellen en hoe die sluitend te krijgen. Ook de relatie tussen asset management (het beheer van panden in opdracht van een belegger), tijdelijkheid en bottum-up kwam uitvoerig aan de orde. De Duitse delegatie vond de bezoeken zeer inspirerend, maar stond er ook sceptisch tegenover. Algemeen werd vastgesteld dat deze excursie een goed beeld gaf van hoe in Nederland wordt omgegaan met herbestemming en welke rol ontwerpers en ontwikkelaars daarin kunnen spelen.

Deelnemers Elefantenkafig Return VisitDeelnemers
NL: Björn van Rheenen (SPONGE), Geurt Holdijk (ByBali), Elies Koot (Volker Wessels), Leon Erkelens (Leegstand van Zaken) en Samir Bantal  (Studio Oblique)
DE: Philip Nordsieck (BEOS), Ralph Breuer (Architectenburo Ralf Breuer), Harald Droste (Stadtplanungsamt Landeshauptstadt Düsseldorf), Olaf Geist (AURELIUS) en Mustafa Tazeoğlu (Urban Rhizome UG)