Collectief particulier opdrachtgeverschap in Tübingen

Archief uitwisseling | 17 februari 2007

 

Herontwikkeling van voormalige militaire terreinen in particulier opdrachtgeverschap.

In vervolg op de manifestatie PANORAMA NL<>D, en ter voorbereiding op het debat over particulier opdrachtgeverschap Mensen maken de stad in Almere, bezocht Architectuur Lokaal de Duitse universiteitsstad Tübingen. Hier is de afgelopen jaren een voormalig kazerneterrein herontwikkeld in collectief particulier opdrachtgeverschap. Een nieuwe wijk wordt op dezelfde wijze ontwikkeld. Architectuur Lokaal sprak met de gemeente en met bewoners. De aanpak in Tübingen is, terug in Nederland, bij verschillende bijeenkomsten toegelicht, zoals voor de gemeenten Almere en Eindhoven.

Herbestemming in Tübingen, Duitsland
Tübingen is een middelgrote, oude universiteitsstad (82.000 inwoners) 40 km ten zuiden van Stuttgart in Duitsland. Een van de grootste bases van Franse legereenheden, met een oppervlakte van circa 60 ha., lag tot 1991 in het zuidelijk deel van de stad. De gemeente Tübingen kocht na het vertrek van het Franse leger het braakliggende terrein, dat eigendom was van de Duitse staat, en organiseerde in 1993 een ontwerpwedstrijd voor de herinrichting ervan. Voor dit gebied, dat een heel stadsdeel beslaat, ontwikkelde het gemeentelijk bureau voor de stadsvernieuwing samen met het jonge, winnende ontwerpbureau LEHEN drei uit Stuttgart een onconventioneel bebouwingsplan. Tot circa 2012 zullen woningen en bedrijven voor ongeveer 6500 nieuwe bewoners en 2000 nieuwe arbeidsplaatsen hier een plek krijgen. Twee grote wijken zijn inmiddels gerealiseerd: het Loretto-areaal en het Französische Viertel.

Uitgangspunten voor een stedelijke structuur
Het van oudsher door ontoegankelijke militaire terreinen gedomineerde stadsdeel werd van de stad afgescheiden door de nationale autoweg 27 en de rivier de Neckar. Daarom was het realiseren van een specifiek stedelijk gebied om weer aan te sluiten bij de rest van de stad het belangrijkste uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan. Vergeleken met andere delen van de stad is de bebouwingsdichtheid bijzonder hoog. Naast ecologische motieven - korte wegen en het vermijden van het verder opdelen in wijken - en aspecten van stedelijke ontwerp, spelen hierbij ook sociale factoren een rol: het bouwen in hoge dichtheid is financieel eerder haalbaar voor de gemiddelde koper. Toch staat bij de ontwikkeling van het gebied kleinschaligheid voorop, waarbinnen een vermenging van wonen en werken en het bouwen voor verschillende bevolkingsgroepen een plaats moeten krijgen. Deze vermenging van gebruiksfuncties (woningen met in de onderste bouwlagen bedrijven, winkels, kantoren, buurtvoorzieningen) en de beoogde verscheidenheid aan typen gebouwen en bewoners (diverse sociale groepen en uiteenlopende generaties) draagt bij aan de beoogde stedelijke structuur, terwijl ze tegelijkertijd tegemoet kan komen aan zeer uiteenlopende werk- en woonwensen. De gemeente geeft in dit deel van de stad dan ook ruim baan aan particulier opdrachtgeverschap en dan met name aan collectief particulier opdrachtgeverschap.
In een dergelijke dichte en stedelijke structuur is de openbare ruimte van grote betekenis; deze is hier niet in eerste instantie van belang als verkeersnetwerk, maar als verblijfsgebied voor de bewoners en werknemers. Er wordt in het stedenbouwkundig plan veel aandacht besteed aan behoud, herstel of vernieuwing van bestaande kwaliteiten en bijzonderheden van het bebouwde gebied en het omringende landschap. In dit kader wordt ook een aantal bijzondere militaire gebouwen herbouwd.

Collectief particulier opdrachtgeverschap
Er wordt overwegend gebouwd door privaten Baugemeinschaften (collectieven van particuliere opdrachtgevers). Gezinnen, alleenstaanden, kleine ondernemers, maar ook verhuurders sluiten zich aan om als groep een gebouw te ontwikkelen. Dergelijke groepen verkrijgen gezamenlijk een kavel en zorgen gezamenlijk voor een plan. Het stedenbouwkundig plan bepaalt de kaders waarbinnen de kavels worden uitgegeven, in dit geval in een opzet van bouwblokken van 4 à 5 verdiepingen. De maat van de bouwblokken kan binnen de kaders van de kavels variëren al naar gelang de behoeften van bewoners en bedrijven. Deze vroegtijdige betrokkenheid van de toekomstige bewoners resulteert in zeer verschillende, op concrete behoeften afgestemde projecten. Er kan op deze manier ook gebouwd worden voor een reële, niet-marktconforme prijs. Veel zaken die immers individueel onbetaalbaar zouden zijn (te denken valt aan gemeenschappelijke ruimten, werkplaatsen, een sauna, een gemeenschappelijk terras) worden op deze wijze financieel haalbaar. Dit alles wordt mogelijk gemaakt door een consequente uitgifte van kavels aan private inschrijvers, door kavelgroottes die toegesneden zijn op de behoeften van de opdrachtgevers en door de ondersteuning van de bouwgemeenschappen door het gemeentelijk bureau.
Ook de tussen de bouwblokken gelegen groenzones zijn in een coöperatief proces met bewoners en gebruikers ontworpen. Sinds 1998 speelt de participatie van bewoners met betrekking tot de openbare ruimte in het ontwikkelingsgebied een belangrijke rol, met als resultaat dat de bereidheid van bewoners om zich in te zetten voor het beheer en het onderhoud groot is.
Door het instrument van de private bouwgemeenschap wordt het bouwen in de stad aantrekkelijk en wordt het particulier opdrachtgeverschap voor brede lagen van de bevolking mogelijk. Traditionele bezwaren tegen wonen in hoge dichtheid, zoals het beeld van een anonieme woonomgeving, met weinig mogelijkheden voor beïnvloeding van de planning, bestaan bij het bouwen met bouwgemeenschappen niet. Zo woont en werkt een brede doorsnede van de bevolking onder of naast elkaar: niet alleen het standaardgezin, maar ook ouderen, buitenlandse medeburgers, gehandicapten, studenten. De herbestemming van een groot deel van de militaire gebouwen wordt vooral aangewend voor bijzondere woonvormen zoals woongemeenschappen, woningen voor onder meer gehandicapten, ouderen en studenten. Er ontstaat zo een stadsdeel dat onderlinge contacten en ‘sociale netwerken’ mogelijk maakt.

Hoofdrolspelers
Het project wordt gecoördineerd door het Stadtsanierungsamt, het bureau voor de stadsvernieuwing in Tübingen, dat voordien meer dan 25 jaar de sanering van de oude stad begeleidde. Zij houdt domicilie in het ontwikkelingsgebied en is verantwoordelijk voor zowel het concept van het bebouwingsplan als voor de daadwerkelijke realisering. Zij zorgt voor de planning en coördinatie van de openbare ontsluiting van het gebied. Ook regelt zij de toewijzing en de gunning van de bouwkavels en steunt, door middel van onder andere modelcontracten, de vorming van collectieven van particuliere opdrachtgevers. Het bureau wordt op haar beurt ondersteund door andere stedelijke diensten en private partijen, zoals het ontwerpbureau LEHEN drei, dat ook participeert in het project wat betreft de planning en realisering. Alle formele beslissingen worden genomen door respectievelijk de gemeenteraad en de speciale commissie Zuidstad (Südstadtausschuss), zodat de transparantie van de beslissingen gewaarborgd blijft. De gemeente investeert 15 miljoen euro, verkregen uit de opbrengsten van de kaveluitgifte, in kinderopvang, scholen en andere gemeenschapsinstellingen. Door de aanwijzing als stedenbouwkundig ontwikkelingsgebied konden de kosten voor het bouwrijp maken en het ontwikkelen van het gebied eveneens gefinancierd worden met de opbrengsten van de kavelverkopen. Aan de private kant gaat het om een groot aantal bedrijven, private opdrachtgevers en architecten.
Het in Tübingen ontwikkelde model heeft grote waardering gekregen. Het kreeg o.a. de Deutsche Städtebaupreis (2001) en de European Urban and Regional Planning Award 2002.

Bronnen:
Städtebaulicher Entwicklungsbreich, Stuttgarter Strasse/Französches Viertel, Stadt Tübingen, Tübingen, 1993.
PANORAMA NL<>D, Expertmeeting Duitsland - Nederland over architectuurbeleid en bouwcultuur, Architectuur Lokaal, Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wonhungswesen, Initiative Architektur und Baukultur, Bonn/Amsterdam, 2003.